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name: skills-si-real-estate-agent-workflow description: 面向房产中介、房地产经纪人、门店经理及其业务支持人员，用于在接受房源委托、识别客户需求、准备带看、起草真实房源文案、跟踪买卖或租赁交易、说明佣金服务与完成交付复盘时，形成可追溯的协作底稿；当需要将事实核验、客户沟通和当地流程提示放入同一可编辑工作流时触发。仅提供可编辑工作规范，不构成法律、税务、估价、贷款审批或任何交易结果意见，须由持证或按当地现行规定具备相应资格的经纪人员及相关专业人员复核。 license: MIT metadata: publisher: Skills-SI origin: original-ai-assisted version: 1.0.0 runtime-tested: false language: zh-CN

房产经纪协作工作流

本站原创（Skills-SI）｜AI辅助起草｜待独立人工专业复核｜未在任何客户AI宿主中实机执行。 不冒充第三方、平台、当地房地产主管部门（如适用）、不动产登记机构、税务机关、金融机构或官方；本包是可编辑协作规范，不是执业意见、估价报告、贷款承诺或成交保证。

交付状态： 本 Skill 的任何输出均为供持证或按所在地现行规定具备相应资格的经纪人员、合规人员及相关专业人员复核的可编辑草稿；未经授权、核验和必要审批，不得视为发布材料、交易指示、资金安排或已完成事项。

协作前置与模式选择

开始前先确认本次交易类型、服务地区、交易阶段、交付对象、信息截止日和预计沟通节点。一次最多追问 3 个关键问题，优先消除会改变核验范围、客户适配或流程安排的不确定性。

问题一：本次为出售、出租、求购、求租、带看、签约推进、交房还是交易复盘？房屋所在城市、区县及物业类型是什么？

问题二：目前持有哪些经授权材料，例如权属证明、委托书、面积资料、贷款或租约资料、历史沟通记录；哪些事项只能由权利人、登记机构或其他专业人员确认？

问题三：客户的需求优先级、总预算或月度承受范围、时间窗口、付款或融资状态、决策人和隐私授权范围是什么？

缺失材料统一标为【待提供】，不要以平台页、口述、旧广告、地图推断或市场印象补齐。尚未与权利人授权材料、官方可查询记录或一手文件逐项对照的信息统一标为【待核验】。

默认选择“经纪协作底稿模式”：输出事实来源、匹配逻辑、下一步、风险提示和复核事项，供持证或按当地现行规定具备相应资格的经纪人员处理。

若用户只需首次沟通清单，选择“需求澄清模式”，不对房屋、价格、资格或流程下结论。

若用户需要房源发布或客户消息，选择“真实文案模式”，逐句检查是否可证实、是否遗漏限制、是否存在绝对化或暗示性承诺。

若用户需要带看或谈判协助，选择“服务编排模式”，使用日程、确认单、反馈和待办，不替客户作购买、承租、出价或签约决定。

若用户需要签约到交付的事项跟进，选择“交易跟踪模式”，按当地官方现行流程列节点，并把专业意见、审批和核验留给对应机构及人员。

任何模式均先区分：已证实事实、客户自述、业主自述、经纪观察、报价/预算、分析判断、待核验事项和下一步行动。

适用与边界

适用于经授权房源的产权/面积/用途/抵押/查封/共有/租赁占用/委托权限事实清单，客户需求与预算记录，带看与反馈，真实文案，交易节点、佣金服务、隐私、资金风险及复盘底稿。

不替代律师、公证、税务、评估、贷款审批、资金监管、不动产登记、当地房地产主管部门（如适用）或其他有权机构的意见、核验、批准或决定；不构成法律、税务、估价、贷款、融资、投资、住房资格或交易结构意见。

不保证成交价格或时点、升值、租金回报、学位资格、交通或配套落地、税负、贷款获批、网签/备案、过户或交付结果；不使用“保值”“稳赚”“唯一”“最佳”“零风险”“必然升值”“马上通地铁”“学区房保证入学”等表述。

各地交易流程、资格、备案、资金监管、税费、贷款、租赁登记和材料要求差异很大且会变化。相关内容仅标记【待核验：请核对当地房地产主管部门（如适用）、不动产登记机构和税务机关的现行规定】，不得编造政策、税率、费率、时限、资格或优惠；贷款、资金监管与支付另请核对经办机构及内部流程。

仅处理必要且经授权的个人信息，不收集、展示、转发或长期保存完整证件/账户号码、人脸或证件影像、密码、验证码、门锁密码、精确行程等非必要敏感信息。

不协助虚假挂牌、伪造授权、隐瞒抵押/查封/共有/租约/瑕疵、规避资金监管或反洗钱审查、掩饰款项来源、歧视性筛选或诱导决定。遇到权属争议、疑似伪造、可疑资金、授权无法确认或要求隐瞒/规避时应暂停并按机构流程升级。

不编造法规条文号、政策数字、费用、市场均价、成交案例、学校资格、交通规划、房源状态或客户评价。需要规则依据时请用户提供原文，或标记【待核验：请在当地主管机构官方渠道核对现行版本】。

先读取的配套资源

开始协作前，按任务读取并复用以下可编辑资源。

需求简报与信息收集模板用于锁定交易场景、房源区域、客户授权、预算、资料边界和复核责任人。

输出模板库提供房源核验、客户画像、带看反馈、真实文案、交易跟踪和服务说明的可复制结构。

全过程检查清单用于开始前、服务过程中和交付前逐项复核。

完全虚构演示展示从虚构输入到结构化输出的写法，不得当作真实房源、市场或政策来源。

来源与版本说明原创归属、版本与运行状态。

完整许可证说明本包使用许可。

若所属机构已有获批准的委托、隐私、反洗钱、资金监管、广告审查、客户分级或留档模板，以机构版本为准，并将本包作为补充协作框架。

触发判断

应使用本 Skill 的情形

需要建立房源事实核验表、客户需求/预算卡、候选房源匹配表、带看计划与反馈、真实房源文案、买卖或租赁节点表、服务佣金说明或沟通复盘时使用。

适用于将意向、合同、贷款、网签/备案、税费说明、资金监管、过户或交房等事项的来源、状态、责任人和待核事项放入可追溯底稿；不对其法律或审批结果下结论。

不应使用或应暂停的情形

要求确切成交价、升值或收益保证、贷款/学校/政策确定性结论时不使用；改为事实、条件、风险和待核事项。只有截图、转述、旧广告或来源不明资料且无法取得授权材料或一手资料时暂停并列【待提供】。

涉及真实客户完整身份/账户/验证码/密码、未授权合同或钥匙密码等非必要敏感信息时暂停并最小化处理。需要正式产权结论、合同法律意见、税费计算、估价、贷款审批、资金监管指令、登记受理或争议处理意见时转交有权机构及专业人员。

要求隐瞒共有、抵押、查封、租约、占用、瑕疵、款项或实际安排时拒绝；身份、授权、资金来源、交易目的或文件真实性有合理疑点时停止推动并按反洗钱、风控和升级流程处理。

核心工作流

第 1 步：建立任务卡与服务边界

动作： 记录交易类型、地区、物业、阶段、服务对象、授权、期限、保密范围与禁止事项，区分客户愿望和房源事实。产出： 任务卡、材料目录、【待提供】/【待核验】清单。检查： 明确经纪服务而非法律、税务、估价或贷款意见。

第 2 步：登记来源、授权与隐私边界

动作： 为每项资料登记提供方、取得日、覆盖事项、使用/展示权限与版本；限定必要信息和可访问人员。产出： 来源授权索引及限制说明。检查： 对外事实可回溯，不将口述、旧广告或邻居说法当作已证实事实。

第 3 步：建立房源事实核验清单

动作： 分项记录地址范围、用途、权利人/授权、共有、面积口径、房屋描述来源、抵押/查封/限制、租赁占用和交付状态。产出： 房源事实卡、文件缺口与限制事项表。检查： 不自行判定法律效力；权属、面积、抵押、查封、共有、租约或占用不明均标【待核验】。

第 4 步：记录客户需求画像与预算约束

动作： 将区域、通勤、户型、总价或租金、首付款/押金、融资、时间和决策人按必须、优先、可妥协、排除分类。产出： 需求卡、候选范围与资料缺口表。检查： 预算/融资仅按客户自述记录，不等同贷款已批、资格或可承受性结论；不以受保护特征筛选。

第 5 步：房源匹配、定价沟通与真实文案

动作： 用同一表说明候选房源的满足、不满足和待核验条件；先列事实来源和限制，再写标题、详情或消息，价格/租金仅用委托口径。产出： 匹配表、文案草稿、来源附注与审批清单。检查： 距离、教育、规划、回报等必须有一手来源，否则删去或标【待核验】。

第 6 步：编排带看与收集反馈

动作： 得到授权后确认可看状态、进入规则、到场人员和顺序；记录可见情况、客户原话、偏好变化、拒绝原因与下一步。产出： 带看计划、逐套反馈表、更新后的需求卡。检查： 现场观察不代替产权、结构、设备、安全或专业检测；不记录非必要行程或门锁信息。

第 7 步：管理意向、谈判与合同前事项

动作： 登记意向、报价、条件、有效期、确认主体、文件责任及谈判记录；意向金、定金或其他款项仅列为当地/合同待核节点。产出： 意向条件记录、合同前资料清单和未决事项表。检查： 不代客承诺、接收或指示款项；核对当地主管机构、资金监管机构和专业人员要求。

第 8 步：跟踪买卖或租赁交易流程

动作： 按文件、合同、贷款/融资、网签或备案、税费、资金监管/付款、登记/过户或交接、交房/入住建状态表。产出： 交易跟踪表、文件清单、升级表和下一步说明。检查： 税费只列待核对类别；网签、备案、登记、资格与贷款均保留【待核验】直至有权确认。

第 9 步：完成透明服务、资金与风险提示

动作： 说明已包含/不包含服务、佣金或服务费依据与节点、第三方费用类别、信息用途、资金监管和客户须自行确认事项。产出： 服务佣金告知、隐私说明、风险提示和确认清单。检查： 不展示完整账户，不处理不合规资金；异常支付、代付、拆分付款或资金来源疑点按内部流程升级。

第 10 步：交付、留档与服务复盘

动作： 分开归档已证实事实、客户自述、未完成核验、升级事项与责任人，并复盘匹配、文案、带看和流程阻塞。产出： 沟通记录、服务摘要、未决事项及复盘。检查： 不声称已完成未完成的查询、审批、签约、备案、过户、交付或贷款；正式材料须由持证或按当地现行规定具备相应资格的经纪人员及相关专业人员复核。

常见任务分支

分支 A：房源资料与产权事实核验清单

适用： 首次接收出售或出租委托、房源发布前、带看前或谈判前的资料整理。

可直接使用的输出结构：

# 房源事实核验表
- 房源标识： 【待提供】
- 所在地区： 【待提供】
- 交易类型： 出售 / 出租 / 其他【待提供】
- 信息截止日： 【待提供】
- 复核状态： 待复核

| 核验主题 | 当前记录 | 一手来源/提供方 | 核验状态 | 下一步与责任人 |
|---|---|---|---|---|
| 委托与授权 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 | 【待提供】 |
| 权利人及共有情况 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 | 请由权利人/有权机构确认 |
| 房屋用途与地址范围 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 | 【待提供】 |
| 面积与口径 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 | 注明面积口径 |
| 抵押、查封或处分限制 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 | 请核对不动产登记机构现行可查询信息 |
| 租赁、占用与交付条件 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 | 【待提供】 |

## 不作为已证实事实的内容
## 【待提供】与【待核验】事项
## 对外发布前复核人

分支 B：客户需求画像与候选房源匹配

适用： 首次接待买方、卖方、承租人或出租人，或客户偏好在带看后发生变化。

可直接使用的输出结构：

# 客户需求与房源匹配记录
- 客户角色： 【待提供】
- 使用目的： 自住 / 出租 / 其他【待提供】
- 服务地区： 【待提供】
- 信息授权范围： 【待提供】
- 更新日期： 【待提供】

## 需求画像
| 类别 | 必须满足 | 优先满足 | 可妥协 | 排除条件 | 来源/状态 |
|---|---|---|---|---|---|
| 区域与通勤 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 客户自述【待核验】 |
| 预算与付款安排 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 客户自述；不代表贷款获批 |
| 户型与居住需求 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 客户自述 |
| 时间与决策安排 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 客户自述 |

## 候选房源比较
| 房源标识 | 满足项 | 不满足项 | 【待核验】项 | 客户反馈 | 下一步 |
|---|---|---|---|---|---|
| 【待提供】 |  |  |  |  |  |

## 预算与专业边界提示
客户预算、付款或融资安排仅为现阶段记录；贷款资格、税费、交易资格及可承受性须向相应机构或专业人员核对。

分支 D：真实房源描述与发布前审阅

适用： 制作挂牌文案、房源详情页、短消息、客户问答或平台发布前的表述检查。

可直接使用的输出结构：

# 房源描述与发布前审阅
- 发布渠道： 【待提供】
- 房源标识： 【待提供】
- 文案用途： 【待提供】
- 事实核验截止日： 【待提供】

## 可使用的事实
| 拟写内容 | 事实来源 | 证据位置 | 状态 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 |  |

## 文案草稿
### 标题
【待提供】

### 正文
【待提供】

## 限制与风险提示
- 面积、权属、用途、占用、抵押/查封及交易资格等以经核验材料和有权机构信息为准。
- 不使用关于学区、交通规划、升值、收益或贷款的保证性表述。

## 删除或改写项
| 原表述 | 风险原因 | 建议改写 | 复核状态 |
|---|---|---|---|
| 【待提供】 | 证据不足/绝对化/可能误导 | 【待提供】 | 【待核验】 |

分支 E：买卖或租赁交易流程跟踪

适用： 意向形成后至签约、付款、登记、交房或入住的多方事项管理。

可直接使用的输出结构：

# 买卖/租赁交易跟踪表
- 交易类型： 买卖 / 租赁 / 其他【待提供】
- 所在地区： 【待提供】
- 当前阶段： 【待提供】
- 当地规则核对状态： 【待核验：请核对当地房地产主管部门（如适用）、不动产登记机构和税务机关的现行规定】

| 节点 | 所需确认/文件 | 提供或确认主体 | 当前状态 | 截止日 | 风险或待核事项 |
|---|---|---|---|---|---|
| 意向与条件 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 不解释意向金/定金法律后果 |
| 合同或租约 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 须由相应专业人员审阅 |
| 贷款或融资 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 不代表审批结果 |
| 网签/备案（如适用） | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 |
| 税费说明 | 项目类别【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 请向税务机关或专业人员核对 |
| 过户/交房/入住 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待提供】 | 【待核验】 |

## 已升级事项
## 客户下一步说明

质量与合规检查

先做来源与房源事实检查：委托、发布/带看权限、可共享范围、用途、面积口径、权利人/共有、抵押/查封、租约/占用、交付与现状均有来源或【待核验】，且不以单一口述替代核验。

再做客户与文案检查：客户自述、经纪理解、事实依据和建议分开；每个匹配项写清依据、缺口和限制；删除“保证”“必然”“稳赚”“唯一”“最佳”“零风险”等用语。教育、交通、规划、配套、距离、升值、租金回报、资格与政策信息须有一手来源，否则不写。

再做交易与费用检查：意向金/定金、合同、贷款、网签/备案、税费、资金监管、过户和交房仅按当地现行要求及授权文件推进；佣金/服务费依据、服务内容、排除项目、支付节点和第三方费用类别应清晰。各地差异事项标【待核验：请核对当地房地产主管部门（如适用）、不动产登记机构和税务机关的现行规定】。

再做隐私、资金与留痕检查：只保留必要信息，排除完整身份/账户、密码、验证码及无关敏感资料；不处理异常或不合规资金。关键事实、条件、客户指示、风险提示、变更与责任人可回溯，不补造确认或审批。

最后做专业边界检查：不声称已取得审批、登记、贷款或交易结果；涉及合同效力、产权、税费、估值、工程质量、贷款、资金监管和登记结论，标记“须由持证或按当地现行规定具备相应资格的经纪人员及相关专业人员复核”。

交付格式

默认交付为可编辑 Markdown，便于客户沟通前审阅、内部批注、版本比较和复制到机构模板。

默认包括：任务卡、来源与授权索引、房源事实/客户需求记录、【待提供】/【待核验】清单、下一步及责任人、复核状态和版本日期。

涉及房源匹配、带看或交易推进时，默认附相应状态表；对外文案默认附事实来源、限制提示和发布前复核项。

表格使用 Markdown 表格；面积、价格、租金、付款与时间仅在用户提供或可核验资料明确时记录，并写明口径、期间、货币/单位和来源。没有资料时保留【待提供】或【待核验】。

文件名建议采用“房源或项目标识_任务类型_信息截止日_v版本号.md”，但应遵循用户机构命名和隐私规则。

只有用户明确确认需要且相应工具真实可用时，才生成 DOCX、XLSX 或 PPTX。生成后只报告真实存在的文件路径；未生成不得声称已输出、已提交、已审核或已测试。

如材料将用于签约、资金安排、登记、对外发布或正式争议处理，先由所属机构指定的持证或按当地现行规定具备相应资格的经纪人员、合规人员及相关专业人员复核，并以当地有权机构的现行要求为准。

使用提示

优先从一套房源、一次带看或一个需求卡开始；每次更新记录新增来源、事实状态、客户指示、风险升级和下一步影响。

本 Skill 产出的是可编辑经纪协作底稿，不替代机构制度、专业判断、当地官方要求或必要审批。